Comprar una vivienda en Cádiz con un inquilino dentro: qué debes saber antes de firmar

<p>En la provincia de Cádiz, como en el resto de España, es habitual encontrar en venta pisos o casas que tienen un inquilino viviendo dentro con un contrato de alquiler en vigor. Para un inversor puede ser una oportunidad interesante, porque la vivienda ya genera renta desde el primer día, pero antes de firmar conviene entender bien qué obligaciones hereda el comprador.</p><h2>La regla general: el comprador se subroga en el contrato</h2><p>El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, si se vende una vivienda alquilada, el nuevo propietario queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador anterior. En la práctica, esto significa que el comprador pasa a ocupar el lugar del antiguo dueño en ese contrato: no puede echar al inquilino solo por haber comprado la vivienda.</p><p>Como mínimo, la ley obliga a respetar el contrato durante los primeros cinco años de su vigencia (siete años si el arrendador anterior era una empresa), salvo que se den las excepciones que explicamos a continuación.</p><h2>Qué pasa si el contrato dura más de ese plazo mínimo</h2><p>Si la duración pactada en el contrato de alquiler es mayor que ese mínimo legal, entra en juego el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que protege a quien compra confiando en lo que dice el Registro de la Propiedad:</p><p>Si el comprador no cumple los requisitos de ese artículo (por ejemplo, porque sabía de la existencia del alquiler y sus condiciones), tendrá que respetar el contrato durante toda la duración que se pactó en su día, no solo el mínimo legal. Si sí los cumple, solo tiene que soportar el arrendamiento hasta ese plazo mínimo de cinco o siete años, y en ese caso será el vendedor quien deba indemnizar al inquilino con una mensualidad de renta por cada año que quedara pendiente del contrato.</p><h2>La cláusula de "venta extingue arriendo"</h2><p>Hay una excepción importante: si en su momento el propietario y el inquilino pactaron expresamente en el contrato que la venta de la vivienda pondría fin al alquiler, el comprador solo tendrá que respetar el contrato hasta cumplirse ese plazo mínimo de cinco o siete años, igual que en el caso anterior.</p><h2>Qué conviene comprobar antes de comprar en Cádiz</h2><p>Si te interesa una vivienda con inquilino dentro, antes de firmar las arras conviene pedir y leer el contrato de alquiler completo: fecha de inicio, duración pactada, renta, y si incluye o no esa cláusula de extinción por venta. También es recomendable comprobar en la nota simple si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, porque la inscripción refuerza la protección del inquilino frente a terceros.</p><p>Este es un resumen general de la normativa y no sustituye el asesoramiento de un abogado para tu caso concreto, pero te da una base sólida para negociar con información antes de comprometerte.</p>